La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement a introduit une disposition majeure pour les porteurs de projets : l'article L.431-6 du Code de l'urbanisme. Entré en vigueur le 28 novembre 2025, ce texte instaure un mécanisme de cristallisation des règles d'urbanisme pour les permis de construire modificatifs.
Une question pratique se pose immédiatement : cet article s'applique-t-il lorsqu'un permis de construire a été obtenu avant l'entrée en vigueur de la loi, mais que le permis modificatif est sollicité après ?
1/ Le principe antérieur : la soumission du permis modificatif aux règles nouvelles
La décision n° 2025-896 DC du 20 novembre 2025 du Conseil constitutionnel a validé cette approche en confirmant que la cristallisation des règles d'urbanisme n'était pas contraire à la Constitution.
Avant l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, la jurisprudence du Conseil d'État était claire et constante : la légalité d'un permis de construire modificatif s'apprécie au regard des règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle il est délivré, et non à la date du permis de construire initial.
Ce principe, posé par l'arrêt de principe CE, 26 juillet 1982, n° 23604, Le Roy, a été systématiquement confirmé par la suite (notamment CE, 17 janv. 1990, n° 72070, Launay ; CE, 4 juin 1997, n° 131233, Ville de Montpellier).
En d'autres termes, si un Plan Local d'Urbanisme (PLU) devenait plus restrictif entre la délivrance du permis initial et la demande de modificatif, le projet pouvait être bloqué. Le permis modificatif était considéré comme une nouvelle autorisation, soumise au droit en vigueur au jour de la décision.
Exemple concret : Vous obtenez un permis de construire en 2023 pour un immeuble de 12 mètres de hauteur, conforme au PLU de l'époque. En 2024, le PLU change et fixe une hauteur maximale de 10 mètres. Si vous déposez un permis modificatif en 2025, l'administration pourrait théoriquement refuser votre demande au motif que votre projet ne respecte plus la nouvelle règle de hauteur.
2/ L'apport de l'article L.431-6 : une cristallisation des droits pour une durée de trois ans
Le nouvel article L.431-6 du Code de l'urbanisme vient précisément créer une exception légale à ce principe jurisprudentiel. Il dispose :
« Si les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés, une demande de permis de construire modifiant un permis de construire initial en cours de validité ne peut pas, pendant une période de trois ans à compter de la date de délivrance du permis initial, être refusée ou assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues après la délivrance du permis initial.
Par dérogation au premier alinéa, la demande peut être refusée ou assortie de prescriptions spéciales si les dispositions d'urbanisme intervenues après la délivrance du permis de construire initial ont pour objet de préserver la sécurité ou la salubrité publiques. »
Ce texte offre une protection significative au titulaire d'un permis de construire, en figeant les règles d'urbanisme applicables à son projet pour une durée de trois ans à compter de la délivrance du permis initial, sous réserve que les travaux ne soient pas achevés.
3/ L'application dans le temps : la loi nouvelle s'applique aux demandes nouvelles
Comment articuler la jurisprudence Le Roy et le nouvel article L.431-6 ?
La solution réside dans la nature même de la demande de permis modificatif. Comme l'a jugé le Conseil d'État, il s'agit d'une demande nouvelle. À ce titre, elle doit être instruite conformément aux règles en vigueur au moment de son dépôt.
Par conséquent, une demande de permis modificatif déposée après le 28 novembre 2025 est soumise aux dispositions de la loi nouvelle, ce qui inclut l'article L.431-6. C'est donc cet article qui doit être appliqué par l'administration.
Loin de se contredire, la jurisprudence et la loi nouvelle se complètent :
- En vertu de la jurisprudence Le Roy, votre demande de modificatif est soumise à la loi en vigueur au jour de la demande, soit la loi du 26 novembre 2025.
- En vertu de cette même loi (article L.431-6), vous bénéficiez d'une cristallisation des règles d'urbanisme qui étaient applicables lors de la délivrance de votre permis initial.
Vous pouvez donc vous prévaloir des dispositions de l'article L.431-6 pour votre demande de permis modificatif.
4/ Les trois conditions d'application de l'article L.431-6
Pour bénéficier de la protection offerte par l'article L.431-6, trois conditions cumulatives doivent être réunies. Comprendre ces conditions est essentiel pour savoir si vous pouvez vous en prévaloir.
Condition 1 : Les travaux autorisés par le permis initial ne doivent pas être achevés
C'est la première condition, et elle est fondamentale. L'article L.431-6 ne s'applique que si les travaux autorisés par le permis de construire initial n'ont pas encore été terminés.
Qu'est-ce que cela signifie concrètement ? Cela signifie que vous ne pouvez pas vous prévaloir de cet article si vous avez déjà achevé la construction autorisée par le permis initial. Une fois les travaux terminés, la cristallisation des règles disparaît, et vous êtes soumis au droit commun.
Exemple : Vous obtenez un permis de construire en 2023 pour un immeuble. Vous commencez les travaux en 2024 et les achevez en 2025. En 2026, le PLU change et vous souhaitez demander un permis modificatif pour ajouter un balcon. Malheureusement, puisque les travaux initiaux sont achevés, vous ne pouvez pas vous prévaloir de l'article L.431-6. Votre demande de modificatif sera instruite selon les nouvelles règles du PLU.
À l'inverse, si vous n'aviez pas achevé les travaux en 2026, vous pourriez bénéficier de la cristallisation.
Attention : La notion d'« achèvement » est importante. Il ne suffit pas d'avoir commencé les travaux ; il faut que la construction soit réellement terminée. L'administration peut exiger un certificat de conformité ou une attestation d'achèvement pour vérifier cet état de fait.
Condition 2 : La demande de permis modificatif doit être déposée dans les trois ans suivant la délivrance du permis initial
C'est la deuxième condition, et elle est temporelle. La cristallisation des règles d'urbanisme ne dure que trois ans à compter de la date de délivrance du permis de construire initial.
Qu'est-ce que cela signifie concrètement ? Cela signifie que vous disposez d'une fenêtre de trois ans pour demander un permis modificatif en vous prévalant de l'article L.431-6. Passé ce délai, vous perdez le bénéfice de la cristallisation et vous êtes soumis aux nouvelles règles.
Exemple : Vous obtenez un permis de construire le 15 janvier 2023. Vous avez jusqu'au 15 janvier 2026 pour déposer un permis modificatif en vous prévalant de l'article L.431-6. Si vous déposez votre demande le 20 janvier 2026, il sera trop tard : le délai de trois ans aura expiré, et l'article L.431-6 ne s'appliquera plus.
Point important : Le délai se compte à partir de la date de délivrance du permis initial, non pas à partir de la date d'entrée en vigueur de la loi nouvelle (28 novembre 2025). C'est un point crucial qui peut faire toute la différence.
Exemple chiffré :
- Permis initial délivré le 1er décembre 2022 → Délai limite pour demander un modificatif : 1er décembre 2025 (trois ans plus tard)
- Permis initial délivré le 1er décembre 2024 → Délai limite pour demander un modificatif : 1er décembre 2027 (trois ans plus tard)
Condition 3 : Exception pour la sécurité et la salubrité publiques
C'est la troisième condition, et elle est une exception importante au bénéfice de la cristallisation. L'article L.431-6 ne s'applique pas si les nouvelles règles d'urbanisme ont pour objet de préserver la sécurité ou la salubrité publiques.
Qu'est-ce que cela signifie concrètement ? Cela signifie que même si vous respectez les deux premières conditions (travaux non achevés et délai de trois ans), l'administration peut quand même refuser votre permis modificatif si les nouvelles règles visent à protéger la sécurité ou la salubrité publiques.
Qu'entend-on par « sécurité ou salubrité publiques » ? Il s'agit de règles destinées à protéger la santé et la sécurité des personnes. Voici des exemples concrets :
- Sécurité incendie : Une nouvelle règle imposant des escaliers de secours ou des sorties de secours supplémentaires.
- Accessibilité aux personnes handicapées : Une nouvelle règle imposant des rampes d'accès ou des ascenseurs.
- Prévention des risques naturels : Une nouvelle règle interdisant la construction en zone inondable ou en zone sismique.
- Assainissement et eau potable : Une nouvelle règle imposant des normes plus strictes en matière d'évacuation des eaux usées.
- Aération et éclairage naturel : Une nouvelle règle imposant une surface minimale de fenêtres pour assurer la ventilation.
- Isolation thermique et acoustique : Une nouvelle règle imposant des normes plus strictes pour réduire les consommations énergétiques ou les nuisances sonores.
Exemple : Vous obtenez un permis de construire en 2023 pour un immeuble de 15 mètres de hauteur. En 2024, une nouvelle règle impose une hauteur maximale de 12 mètres pour éviter les surcharges du réseau d'assainissement dans un secteur en difficulté. Vous déposez un permis modificatif en 2025 en vous prévalant de l'article L.431-6. L'administration pourrait refuser votre demande au motif que la nouvelle règle vise la salubrité publique (assainissement).
À l'inverse, si la nouvelle règle avait pour seul objet d'améliorer l'esthétique urbaine ou de favoriser les commerces de proximité, l'article L.431-6 s'appliquerait pleinement, et l'administration ne pourrait pas refuser votre demande.
Point important : C'est à l'administration de démontrer que la nouvelle règle a pour objet la sécurité ou la salubrité publiques. Si la règle poursuit d'autres objectifs (esthétique, environnement, densification, etc.), l'article L.431-6 s'applique.
Conclusion et point de vigilance
En conclusion, si vous êtes titulaire d'un permis de construire définitif obtenu avant le 28 novembre 2025 et que vous sollicitez un permis modificatif après cette date, vous pouvez bénéficier de la protection offerte par l'article L.431-6 du Code de l'urbanisme, à condition de réunir les trois critères énoncés ci-dessus. Votre demande ne pourra être refusée sur le fondement de nouvelles règles d'urbanisme, dans la limite de trois ans à compter de la date de délivrance du permis initial et sauf exceptions liées à la sécurité ou à la salubrité publiques.
Nous attirons toutefois votre attention sur le fait que ces dispositions étant récentes, et en l'absence de jurisprudence les interprétant, cette analyse pourrait être amenée à évoluer en fonction des futures décisions des juridictions administratives. La plus grande prudence reste donc de mise.
