La loi du 26 novembre 2025 a introduit une réforme significative en droit de l’urbanisme, notamment par la création de l’article L.600-12-2 du Code de l’urbanisme, modifiant les règles relatives aux délais de recours. Cette nouvelle disposition a soulevé une question juridique essentielle concernant son application aux autorisations d’urbanisme délivrées avant son entrée en vigueur, en particulier quant à l’effet suspensif d’un recours gracieux sur le délai de recours contentieux.
Le Principe de Non-Prorogation du Délai par le Recours Gracieux
L'introduction de l'article L.600-12-2 du Code de l'urbanisme a pour objectif de limiter les recours dilatoires en matière d'urbanisme. Le nouveau régime instauré par cet article prévoit que l'exercice d'un recours administratif gracieux ou hiérarchique à l'encontre d'une autorisation d'urbanisme ne proroge plus le délai de recours contentieux. Cette modification substantielle vise à accélérer la sécurisation juridique des permis de construire, d'aménager ou de démolir.
La Décision du Conseil Constitutionnel et la Période Transitoire
Face à cette évolution législative, une incertitude est apparue pour les permis de construire accordés avant l'entrée en vigueur de la loi. La question était de savoir si un recours gracieux, formé après la promulgation de la loi mais à l'encontre d'une décision antérieure, conservait son effet suspensif sur le délai de recours contentieux.
Saisi de cette question, le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 2025-896 DC du 20 novembre 2025, a apporté une clarification décisive. Il a jugé que les dispositions de l’article L.600-12-2 du Code de l’urbanisme sont conformes à la Constitution. Plus important encore, il a rappelé un principe fondamental de l'application de la loi dans le temps, fondé sur la jurisprudence constante du Conseil d’État :
« 45. [...] une disposition nouvelle qui affecte la substance du droit de former un recours pour excès de pouvoir contre une décision administrative est, sauf disposition contraire, applicable aux seuls recours formés contre les décisions intervenues après son entrée en vigueur. Dès lors, les recours gracieux ou hiérarchiques formés contre des décisions intervenues avant l’entrée en vigueur de la loi déférée conservent pour effet de proroger le délai de recours contentieux qui leur est applicable. »
Les Règles Applicables en Pratique
Il résulte de cette décision que les nouvelles dispositions ne s'appliquent qu'aux décisions administratives prises à compter du 28 novembre 2025, date d'entrée en vigueur de l'article L.600-12-2. Par conséquent, le régime juridique applicable à la contestation d'une autorisation d'urbanisme dépend de la date de délivrance de celle-ci.
Conclusion
En conclusion, pour toute autorisation d'urbanisme délivrée avant le 28 novembre 2025, les anciennes règles demeurent applicables. Un recours gracieux formé dans les règles de l'art a bien pour effet de suspendre le délai de recours contentieux, qui ne recommencera à courir qu'à compter de la réponse de l'administration ou de la naissance d'une décision implicite de rejet. Les titulaires de permis de construire et les tiers doivent donc faire preuve d'une vigilance particulière quant à la date de la décision administrative pour déterminer avec certitude les délais de recours applicables.